Republika Srpska u 2026. godini bilježi nešto što na prvi pogled djeluje kao ekonomski paradoks: tržište stanova obara rekorde prodaje i cijena upravo u trenutku kada entitet svake godine gubi na hiljade stanovnika.
Zvanični podaci Republičkog zavoda za statistiku pokazuju da je samo u prva tri mjeseca ove godine prodato više novih stanova nego u bilo kojem tromjesečju otkako se ova evidencija vodi, dok su pojedini gradovi – Trebinje najupečatljivije – po cijeni kvadrata prestigli i sâmo Sarajevo. Istovremeno, demografi upozoravaju da Srpsku godišnje napusti oko 10.000 ljudi. Ovaj tekst pokušava povezati te naizgled suprotstavljene tokove i dati cjelovit presjek stanja na tržištu nekretnina u Republici Srpskoj tokom 2026. godine – od zvaničnih brojki, preko cijena po gradovima, do kreditnih uslova, poreskog okvira i pitanja koja ostaju otvorena.
Rekordna godina u oblasti nekretnina: šta pokazuju zvanični podaci?
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku Republike Srpske, u prvom tromjesečju 2026. godine prodato je 957 novih, završenih stanova – najviše u bilo kom tromjesečju od 2016. godine, otkad Zavod prikuplja ove podatke. Riječ je o rastu od čak 80,9 odsto u odnosu na isti period 2025. godine. Ukupna vrijednost te prodaje iznosila je 146,4 miliona KM, a prosječna površina prodatog stana bila je 53 kvadratna metra. Zavod dio objašnjenja za ovaj skok vidi u pomjeranju rokova završetka gradnje sa kraja 2025. na početak 2026. godine, što je u statistiku „ubacilo” veći broj objekata odjednom.
Zanimljivo je da je prosječna cijena kvadrata u tom istom kvartalu iznosila 2.882 KM, što je za 6,4 odsto niže nego u prvom kvartalu 2025, i za 4,7 odsto niže od prosjeka cijele 2025. godine. To na prvi pogled djeluje kontradiktorno naspram priče o „rekordnim cijenama”, ali objašnjenje leži u strukturi prodaje: veliki dio od 957 prodatih stanova otpao je na jeftinije opštine (Modriča, Prnjavor), što je povuklo republički prosjek nadole, dok su cijene u najtraženijim gradovima – Banjaluci i Trebinju – nastavile da rastu.
To je potvrdio i drugi kvartal: u periodu april–jun 2026. godine u Republici Srpskoj je završeno i prodato 670 novih stanova, ukupne vrijednosti 114,6 miliona KM – najviše ikada zabilježeno u drugom kvartalu. Prosječna cijena kvadrata popela se na 3.193 KM, što je 5,6 odsto više od prosjeka cijele 2025. godine. U tri lokalne zajednice cijena kvadrata je premašila 4.000 KM: na Jahorini (opština Pale) sa 4.491 KM, u Trebinju sa 4.476 KM i u Banjaluci sa 4.154 KM po kvadratnom metru.
Kada se posmatra Bosna i Hercegovina u cjelini, slika je još izrazitija: u prvom kvartalu 2026. u cijeloj zemlji prodato je 1.200 novih stanova, od čega 957, odnosno gotovo 80 odsto, upravo u Republici Srpskoj – iako Srpska čini otprilike trećinu stanovništva BiH. Federacija BiH je u istom periodu zabilježila samo 243 prodata nova stana.
Cijene po gradovima: velike razlike unutar malog tržišta
Iako se često govori o „tržištu Republike Srpske” kao cjelini, razlike između opština su ogromne – od nešto preko 1.700 KM do skoro 4.600 KM po kvadratu. Prema podacima Zavoda za statistiku za prvi kvartal 2026, deset gradova sa najvećim brojem prometovanih stanova predvodili su:
| Grad/opština | broj prodatih novih stanova | prosječna cijena (KM/m²) |
| Banjaluka | 189 | 3.881 |
| Prnjavor | 118 | 2.174 |
| Trebinje | 94 | 4.577 |
| Prijedor | 89 | 2.711 |
| Istočna Ilidža | 87 | 2.436 |
| Modriča | 74 | 1.711 |
Banjaluka, kao administrativni i privredni centar Srpske, ubjedljivo dominira po obimu prometa – graditelji su tu u prva tri mjeseca naplatili više od 40 miliona KM, odnosno 27,3 odsto ukupne vrijednosti prodatih novih stanova u cijeloj Republici Srpskoj. Prema izvještajima agencija za nekretnine, prosječna cijena novogradnje u gradu je tokom 2025. iznosila 3.716 KM/m² (rast od 17 odsto na godišnjem nivou), a oglašene cijene za premium novogradnju u pojedinim naseljima prelaze 2.200 eura (preko 4.300 KM) po kvadratu. Ukupan promet nekretninama u Banjaluci u prvoj polovini 2026. premašio je 206,7 miliona KM, što je rast od 35 odsto. Dvosobni stanovi u samom centru grada oglašavaju se i po cijenama od oko 234.600 eura, dok je zakup jednosobnog stana u užem centru rijetko moguć ispod 600–800 KM mjesečno. Pristupačnije alternative nude ekspandirajuća naselja poput Lauša, Paprikovca i Ade, kao i okolna mjesta poput Kotor Varoši, gdje se premium novogradnja i dalje kreće oko 1.330 eura po kvadratu.
Trebinje: grad koji je prestigao Sarajevo – i sopstvene građane
Najupečatljiviji fenomen 2026. godine dogodio se na jugu Republike Srpske.
Po prvi put je Trebinje, po prosječnoj cijeni kvadrata novogradnje, prestiglo Sarajevo – tradicionalno najskuplje tržište u cijeloj Bosni i Hercegovini. Cijena kvadrata u Trebinju dostigla je 4.577 KM u prvom kvartalu, odnosno 4.476 KM u drugom, dok se u pojedinim oglasima kreće i do 5.000 KM po kvadratu.
Razlozi su prepoznatljivi: blizina jadranske obale, razvoj turizma i sve veće interesovanje dijaspore. No, cijena te popularnosti osjećaju upravo stanovnici Trebinja. Prema izjavama lokalnih agenata za nekretnine i samih građana, stanove u gradu najčešće kupuju imućni pojedinci, ljudi iz drugih sredina i dijaspora – što se, kako navode, vidi i po tome da su mnogi stanovi veći dio godine prazni i mračni. Dio stanovništva zbog toga rješenje traži u okolnim opštinama: u Bileći se kvadrat novogradnje kreće oko 2.550 KM sa uračunatim PDV-om, a u Nevesinju oko 2.200 KM.
Podaci Zavoda za statistiku odnose se isključivo na “nove – upravo završene stanove”, što je samo dio ukupnog prometa nekretninama. Kompletniju sliku daju podaci Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP): u prvoj polovini 2026. godine u katastarskim evidencijama registrovano je ukupno 8.795 kupoprodajnih ugovora, kojima je obuhvaćeno 18.517 nepokretnosti svih vrsta – stanova, kuća, zemljišta, garaža i poslovnog prostora. Među rekordima tog perioda: najskuplja kuća prodata je u Banjaluci za 1,5 miliona KM, najskuplje građevinsko zemljište u Bijeljini za 4,4 miliona KM, a najskuplje parking mjesto, takođe u Banjaluci, za 73.524 KM.
Portal mapa.ba, koji prati promet u 134 grada i opštine na osnovu zvanične evidencije oba entiteta, za period maj 2025–maj 2026. navodi da prosječna cijena kvadrata stana u Federaciji BiH iznosi 2.700 KM (rast od 10,6 odsto), dok je u Republici Srpskoj prosjek niži – 2.150 KM (rast od 4,2 odsto). Ova brojka je znatno niža od cijena novogradnje koje objavljuje Zavod za statistiku, jer uključuje i stariji, jeftiniji stambeni fond, ne samo novoizgrađene stanove – što je važna metodološka razlika kada se cijene tumače. Prema istom izvoru, najaktivnija tržišta po broju prodaja su Banjaluka, Bijeljina i Gradiška, dok je apsolutno najskuplji kvadrat zabilježen u Trnovu (oko 4.600 KM), a najpristupačniji u Višegradu (svega 250 KM).
Ko zapravo kupuje stanove u Srpskoj?
Kada agenti za nekretnine i investitori govore o pokretačima tražnje, gotovo bez izuzetka pominju tri faktora: unutrašnju migraciju ka većim centrima, dijasporu i investicioni karakter kupovine.
Potražnja je veća nego prošle godine, jer veliki dio stanovništva gravitira prema Banjaluci. Takođe, dijaspora igra značajnu ulogu na tržištu nekretnina. U Trebinju se navodi da agencije najčešće sarađuju upravo sa kupcima iz inostranstva. Jedan od agenata iz istočne Hercegovine objašnjava da ljudi koji rade u zapadnoj Evropi često imaju primanja dovoljno visoka za bosanskohercegovački standard, ali nedovoljna da kupe nekretninu u gradovima poput Beča ili Minhena – pa kapital usmjeravaju ka rodnom kraju.
Ovdje je važna i pravna napomena: pripadnici dijaspore rođeni u Bosni i Hercegovini, kao ni njihovi potomci, ne smatraju se stranim licima čak i ako više nemaju državljanstvo BiH, pa kupovinu nekretnina obavljaju pod istim uslovima kao i domaći državljani. Za „prave” strance – lica bez porijekla iz BiH – kupovina zavisi od principa reciprociteta: nekretninu mogu steći samo državljani onih zemalja čije zakonodavstvo, po ocjeni ministarstava pravde FBiH i RS, dozvoljava državljanima BiH da na recipročan način stiču nekretnine u toj državi. Liste zemalja sa kojima postoji reciprocitet ažuriraju se svake godine najkasnije do 31. januara.
Ovdje dolazimo do srži paradoksa najavljenog u uvodu. Prema procjeni profesora demografije Steva Pašalića, zasnovanoj na baznoj demografskoj jednačini, Republika Srpska je krajem 2025. godine imala oko 980.000 stanovnika – 15.079 manje nego godinu ranije. Posljednji zvanični popis iz 2013. godine zabilježio je 1.170.342 stanovnika, što znači da je entitet u međuvremenu, prema različitim procjenama, izgubio i do nekoliko stotina hiljada ljudi.
Pašalić upozorava da Republiku Srpsku godišnje napusti prosječno oko 10.000 ljudi, te da je, samo po osnovu iseljavanja, entitet za dvanaest godina (2014–2025) izgubio otprilike 120.000 stanovnika. Istovremeno, unutrašnje migracije unutar same Bosne i Hercegovine idu u korist Srpske – u istom periodu je iz Federacije BiH i Brčko distrikta u RS doselilo 3.740 ljudi više nego što se odselilo u suprotnom pravcu. Drugim riječima: Srpska dobija stanovnike iz ostatka zemlje, ali gubi neuporedivo više prema inostranstvu.
Kako se onda uklapa slika rastućih cijena i rekordne prodaje? Nekoliko objašnjenja se prepoznaje iz same analize tržišta: prvo, iseljeno stanovništvo ne prestaje da bude ekonomski povezano sa zavičajem – naprotiv, zarada stečena u inostranstvu se dijelom vraća upravo kroz kupovinu nekretnina, bilo za sebe, roditelje ili kao investiciju. Drugo, oni koji ostaju sve se više koncentrišu u nekoliko urbanih centara (Banjaluka, Trebinje, Bijeljina), dok manje sredine dodatno prazne – pa i pri padu ukupnog broja stanovnika, tražnja u tim gradovima raste. Treće, stanovi u Srpskoj sve više funkcionišu kao investiciona imovina i zaštita od inflacije, a ne isključivo kao mjesto stanovanja – što objašnjava i primjere „mračnih” stanova u Trebinju koji veći dio godine stoje prazni.
Za građane koji stan kupuju kreditom, 2026. godina donosi značajne promjene. Investiciono-razvojna banka Republike Srpske (IRB RS) od 1. juna 2026. prelazi na model direktnog odobravanja stambenih kredita – bez posredovanja komercijalnih banaka – uz kamatnu stopu od 2,49 odsto, maksimalan iznos do 200.000 KM i rok otplate do 25 godina, sa obećanjem da će zahtjevi biti riješeni najkasnije u roku od 30 dana. Do sada je IRB, kroz poslovne banke kao posrednike, plasirala više od 15.000 stambenih kredita.
Uslovi za mlade bračne parove takođe su ublaženi: starosna granica za kategoriju „mladi bračni parovi” podignuta je sa 30 na 35 godina, a pravo da apliciraju sada imaju i parovi kod kojih je jedno ili oboje partnera starije od 35 godina, bez obzira na stručnu spremu ili to da li imaju djecu – što je ranije bio uslov. Vlada Republike Srpske ove promjene predstavlja kao dio šire pronatalitetne politike. Kroz komercijalne banke koje plasiraju sredstva IRB-a (poput UniCredit Bank Banja Luka), krediti za kupovinu ili izgradnju prvog stana kreću se od 10.000 do 170.000 KM, uz posebne, povoljnije kategorije za osobe sa invaliditetom, porodice sa četvoro i više djece i stanovnike nerazvijenih opština.
Za razliku od Federacije BiH, gdje kupac pri svakoj kupoprodaji plaća porez na promet nekretnina od 5 odsto tržišne vrijednosti, Republika Srpska primjenjuje drugačiji model. Umjesto jednokratnog poreza na promet, vlasnici nekretnina u Srpskoj plaćaju godišnji porez na nepokretnosti, čija stopa – prema Zakonu o porezu na nepokretnosti – iznosi između 0,25 i 1,00 odsto procijenjene tržišne vrijednosti, a tačnu visinu za svoje područje svake godine, najkasnije do 31. januara, određuje skupština opštine ili grada.
Poseban režim važi za novogradnju: kada prodavac (investitor) posluje kao PDV obveznik, na prvu prodaju novog stana primjenjuje se jedinstvena stopa PDV-a od 17 odsto, umjesto poreza na promet. Kod nasljeđivanja i poklona nekretnina, Republika Srpska ovu oblast tretira po principu poreza na kapitalni dobitak od 10 odsto, obračunatog na razliku između procijenjene i ranije evidentirane vrijednosti nepokretnosti.
Rast cijena stanova ne događa se u vakuumu. Prema podacima Zavoda za statistiku, godišnja inflacija u Republici Srpskoj je krajem marta 2026. iznosila 4,9 odsto, pri čemu je upravo kategorija „stanovanje” bilježila i najveći godišnji rast cijena od svih dvanaest praćenih kategorija – 10,6 odsto, ispred zdravstva (9,6 odsto) i prevoza (9,1 odsto). Do kraja juna inflacija je usporila na 4,5 odsto, što je direktor Zavoda za statistiku Darko Milunović ocijenio kao drugi uzastopni mjesec usporavanja, uz napomenu da cijene energenata i hrane na globalnom nivou i dalje predstavljaju rizik. Bruto domaći proizvod Republike Srpske mogao bi do kraja 2026. godine dostići oko 20 milijardi KM, a broj zaposlenih je porastao na 290.727 lica.
Rast troškova građevinskog materijala dodatno pritiska cijenu kvadrata, dok predstavnici struke – poput direktora jedne od vodećih agencija za nekretnine u Banjaluci – ističu da su i potražnja i broj izdatih građevinskih dozvola veći nego ranije, što investitore podstiče na nove projekte, ali istovremeno održava cijene na visokom nivou.
Iza rekordnih brojki krije se i sve glasnije pitanje pristupačnosti stanovanja. Poređenje cijena u Bijeljini pokazuje razmjere promjene: stan od 50 kvadrata koji je 2020. godine koštao 90.000–100.000 KM, danas bi, po cijenama novogradnje od 3.200–3.500 KM po kvadratu, koštao i preko 160.000–170.000 KM. Uz prosječnu platu u Republici Srpskoj, kreditna sposobnost za takav iznos je, prema ocjeni lokalnih analitičara, gotovo nedostižna za samca, a otežana i za bračni par – što dio domaćeg stanovništva okreće ka izgradnji kuća u prigradskim naseljima ili dugoročnom podstanarstvu.
Predstavnici struke, ipak, ne očekuju pad cijena do kraja godine. Sagovornici iz banjalučkih agencija za nekretnine najavljuju dalji rast od pet do sedam odsto, navodeći kao razloge potražnju koja premašuje ponudu, kontinuiranu urbanizaciju u korist Banjaluke i ulogu dijaspore. Analitičari tržišta u Banjaluci i Bijeljini primjećuju da je nakon perioda naglog rasta 2022–2025. tržište ušlo u fazu blažeg usporavanja tempa rasta (a ne pada) cijena – obim prodaje novogradnje u pojedinim gradovima je u prvom kvartalu 2026. bio nešto slabiji nego krajem 2025, što stručnjaci tumače kao signal da kupci postaju obazriviji i da faktori poput lokacije, kvaliteta gradnje i uslova plaćanja dobijaju na značaju u odnosu na period kada se gotovo sve prodavalo „na licu mjesta”.
Tržište stanova u Republici Srpskoj u 2026. godini teško se može opisati jednom rečenicom. Zvanični podaci nedvosmisleno pokazuju rekordan obim prodaje i, u najtraženijim gradovima, rekordne cijene – Banjaluka i Trebinje premašuju granicu od 4.000 KM po kvadratu, a RS generiše oko 80 odsto ukupne prodaje novih stanova u cijeloj Bosni i Hercegovini. Istovremeno, ispod te površine leži entitet koji demografski opada, u kojem je pristupačnost stana za prosječnu porodicu sve veći izazov, a značajan dio tržišta oslanja se na kapital dijaspore i investicionu, a ne isključivo stambenu, tražnju. Državne mjere poput jeftinijih IRB kredita ublažavaju pritisak za dio kupaca, ali osnovna neravnoteža između ponude, tražnje i kupovne moći domaćeg stanovništva ostaje otvoreno pitanje sa kojim će se tržište suočavati i nakon 2026. godine.
Ostavite komentar